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Worum ging es?

Eine Vermieterin mit 129 Wohneinheiten hatte ein Unternehmen mit der Verwaltung ihrer Immobilien beauftragt. Zusätzlich zur laufenden Verwaltungsvergütung vereinbarten die Parteien für jede Neuvermietung eine Provision von zwei Monatskaltmieten. Die Verwalterin vermittelte 13 Neuvermietungen und stellte dafür insgesamt rund 16.800 € in Rechnung, die die Vermieterin zunächst bezahlte. Nach Beendigung des Verwaltervertrags forderte die Vermieterin die Provisionen zurück, weil sie nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG) nicht geschuldet gewesen seien.

Die Entscheidung

Der BGH gab der Vermieterin recht und wies die Revision der Verwalterin zurück. Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG steht einem Wohnungsvermittler kein Provisionsanspruch zu, wenn der Mietvertrag über Wohnräume geschlossen wird, deren Verwalter er ist. Das gilt nicht nur gegenüber dem Mieter, sondern auch gegenüber dem Vermieter. Eine abweichende Provisionsvereinbarung ist nach § 2 Abs. 5 Nr. 1 WoVermittG unwirksam. Bereits gezahlte Provisionen können daher nach § 5 Abs. 1 WoVermittG i. V. m. § 812 BGB zurückverlangt werden.

Die wichtigsten Gründe

• Wortlaut und Systematik: Die Vorschrift enthält keine Beschränkung auf Vereinbarungen mit dem Wohnungssuchenden. Andere Absätze des § 2 WoVermittG stellen dagegen ausdrücklich auf den Wohnungssuchenden ab. Der Gesetzgeber hat also differenziert und konnte die Frage nicht übersehen haben.
• Keine teleologische Reduktion: Der Senat entschied sich in einem in Rechtsprechung und Literatur umstrittenen Punkt gegen die Ansicht, der Provisionsausschluss schütze nur den Mieter. Eine planwidrige Regelungslücke sah er nicht.
• Schutz des Mieters: Der BGH räumt ein, dass gegenüber dem Vermieter selbst kein Interessenkonflikt besteht. Der Verwalter vertritt dessen Interessen sogar besonders eifrig. Der Ausschluss dient aber dem allgemeinen Schutzzweck des Gesetzes: Schuldet der Vermieter dem Verwalter eine Provision, droht er diese über eine höhere Miete auf den Mieter umzulegen. Die strikte Trennung von Vermittlung und Verwaltung soll Markttransparenz herstellen und eine mittelbare Belastung des Mieters verhindern.
• Verfassungsrecht: Die Berufsfreiheit (Art. 12 GG) gebietet keine einschränkende Auslegung. Der Gesetzgeber hat einen weiten Gestaltungsspielraum. Dem Vermittler bleiben zudem genügend andere Tätigkeitsfelder, etwa Vermittlung nach dem Bestellerprinzip, Gewerbe- und Kaufvermittlung sowie die Verwaltung selbst.

Bedeutung für die Praxis

• Für Hausverwaltungen: Provisionsklauseln für die Neuvermietung verwalteter Wohnungen sind unwirksam, unabhängig davon, ob sie mit dem Mieter oder dem Eigentümer vereinbart werden. Bereits erhaltene Zahlungen drohen zurückgefordert zu wer
• Für Eigentümer und Vermieter: Provisionen, die an den eigenen Verwalter für die Neuvermietung gezahlt wurden, können zurückgefordert werden. Bei Verwalterverträgen mit solchen Klauseln lohnt sich eine Prüfung.
• Gestaltung: Eine Vergütung für Vermietungsleistungen ist nur noch über die allgemeine Verwaltungsvergütung zulässig, nicht als gesonderte Vermittlungsprovision.